Wohnungsbau & Gewerbemietrecht für Hamburg

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Miete mindern

Mietminderung für Gewerbetreibende aufgrund pandemiebedingter Einschränkungen

Aufgrund der behördlichen Anordnungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie stehen Gewerbetreibende seit Monaten enormen finanziellen Belastungen gegenüber. Spätestens durch die vergangenen Lockdown-Maßnahmen fiel der Umsatz weg oder brach zumindest stark ein. Gewerberäume blieben ungenutzt und dennoch musste die Miete in voller Höhe entrichtet werden.

In der Vergangenheit war innerhalb der Rechtsprechung streitig, ob dem gewerblichen Mieter ein Anspruch auf Mietkürzung zusteht, wenn sein Gewerbeunternehmen aufgrund der pandemiebedingten Schließung des Geschäfts einen Umsatzrückgang verzeichnen musste. Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte war hier bisher uneinheitlich. 2021 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die rechtliche Bewertung dieser Situation verhandelt.

Am 12.01.2022 hat der BGH das Urteil verkündet und zugunsten der Gewerbemieter entschieden!

 

Der BGH hat den Grundsatz festgelegt, dass dem Gewerbemieter ein Anspruch auf Mietkürzung zusteht, sofern die hierfür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen.

Dem Mieter steht gemäß § 313 BGB ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages zu, sofern die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages einen anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn die Corona-Pandemie vorhersehbar gewesen wäre.

Sollten innerhalb der mietvertraglichen Vereinbarungen keine Regelungen über die Risikoverteilung in einem Pandemiefall enthalten sein, kann dem Mieter ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden. Der Mieter trägt jedoch die Beweislast dafür, dass für ihn ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist. Hierfür kann er durch Vorlage entsprechender betriebswirtschaftlicher Auswertungen (BWA etc.) den Nachweis erbringen, dass er Nachteile durch die behördlich angeordnete Betriebsschließung erleiden musste.

Der Mieter muss ferner nachweisen, dass er Maßnahmen zur Kompensation der Nachteile unternommen hat.

 

Praxistipps und Handlungsempfehlung:

Als Gewerbemieter sollten Sie nun die Chance nutzen. Sie haben das Recht auf Vertragsanpassung, das Sie gegenüber dem Vermieter durchsetzen sollten. Die Vertragsanpassung wird in der Form vollzogen, dass eine Mietkürzung für diejenigen Zeiträume erfolgt, die aufgrund behördlicher Maßnahmen die Schließung des Unternehmens zur Folge haben.

Die Höhe der Mietkürzung ist im Einzelfall zu betrachten. Je nach Einzelfall kann eine Mietkürzung in Höhe von bis zu 50 % durchsetzbar sein.

Auch eine Rückforderung bereits bezahlter Mieten ist heute noch bzgl. des ersten Lockdowns im März 2020 möglich!

Warum darf ich die Gewerbemiete mindern?

Gewerbliche Mieter und Mieterinnen haben Anspruch auf Mietminderung, wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt.

2020 kamen verschiedene Landgerichte zu unterschiedlichen Einschätzungen. Mit der Gesetzesanpassung (Artikel 240 § 7 im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche -EGBGB) wurde die Situation für gewerbliche Mieter/-innen endlich als Ausgangspunkt deutlich verbessert. Dieser Artikel bezieht sich auf die Pandemieauswirkungen und nicht auf das Verschulden der Mieterpartei.

Wie setze ich die Mietminderung durch?

Gemäß Artikel 240 § 7 EGBGB müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Nutzung der gewerblich gemieteten oder gepachteten Räumlichkeiten ist oder war nicht oder nur erheblich eingeschränkt möglich.

  • Der Grund für die eingeschränkte Nutzung sind oder waren behördlich angeordnete Corona-Maßnahmen, die sich auf Ihren Regelbetrieb beziehen oder bezogen.

  • Diese Einschränkungen traten erst nach Vertragsschluss ein.
  • Die Situation war für keine der Parteien vorhersehbar (da es sonst aller Wahrscheinlichkeit nach nicht zu diesem Vertragsschluss gekommen wäre.)
  • Ein Festhalten am bestehenden Vertrag ist für den gewerblichen Mieter/ die Mieterin in keinster Weise zumutbar.

Treffen die genannten Punkte zu, so kann der Vertrag entsprechend angepasst und die Miete gemindert oder der Vertrag gekündigt werden.

Außerdem kann die Miete auch rückwirkend und für den gesamten Zeitraum der Schließung angepasst werden. Für die meisten Gewerbetreibenden dürfte dies das Frühjahr 2020 sein. Interessant wird die Sachlage seit der 4. Welle, unter neuen Einschränkungen mittels 2G und 2G+ -Regelung. Hier stehen sich „bekannte“ und zwischenzeitlich „vorhersehbare“ Ereignisse und neue Situationen innerhalb der Pandemie gegenüber. Auch in diesem Fall bleibt es womöglich bei Einzelfallentscheidungen, um die es jedoch lohnt zu kämpfen! Das Urteil des BGH im Januar 2022 bringt hoffentlich Licht ins Dunkel!

Wir empfehlen Ihnen, Ihre Situation einem versierten Rechtsanwalt zu schildern. Dieser fasst Ihre Möglichkeiten gründlich zusammen und kann bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche schnell & kostengünstig behilflich sein. So können Sie sicher sein, dass Sie vollumfänglich zu Ihrem Recht gelangen, da es sich immer um eine Einzelfallentscheidung handelt.

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